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股票里什么是超配旭辉管理层：核心一二线城市新房市场有望企稳

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楼市尚在修复，房企业绩持续下探。

8月30日，旭辉控股集团（00884.HK）发布2024年中期业绩显示，截至6月末，该公司实现营业收入202.1亿元，同比下降超35%；毛利约49.64亿元，同比减少超45%；毛利率下降至13.4%。

不过，由于销售及市场营销开支、行政开支、所得税开支等明显减少，报告期内，旭辉实现归母净利润亏损49.4亿元，较去年同期减亏40.3亿元，亏损幅度持续收窄。

具体来看，旭辉的核心业务主要包括物业销售、投资物业租赁、物业服务。

其中，投资物业租赁及其他服务收入约7.9亿元，同比增长10%；该项收入主要来自上海 LCM置汇旭辉广场、上海恒基旭辉天地、上海旭辉企业大厦、北京五棵松体育馆及上海杨浦宝龙旭辉广场。截至6月末，旭辉持有的32项投资物业中，有27项已开始出租。

旭辉旗下物业板块永升服务（01995.HK）同样保持了增长态势，实现营业收入33.7亿元，同比增长5.9%，归母净利润2.7亿元，同比增长10.3%。

作为旭辉营业收入大头的物业销售收入，在报告期内出现大幅缩水。截至6月末，旭辉的物业销售确认收入约158.4亿元，同比下降41.6%，在总收入中占比超78%。

从目前的行业走势来看，未来一段时间内，物业销售这项业务仍将对旭辉业绩形成拖累。

旭辉管理层在业绩报告中称，2024年上半年，房地产市场整体延续了弱复苏的态势，市场情绪普遍持观望态度，房地产市场的增长势头明显减弱。期内，重点城市新房成交累计同比下降39%，二手房成交面积累计同比下降8%。

受行业大势的影响，房企整体的销售业绩仍在持续下探。长江证券研究报告显示，2024年1-7月，百强房企销售额同比下降39.7%，其中民营房企同比下降50.8%。旭辉的销售同样面临着不小的压力，在今年前7个月实现全口径销售额221.8亿元，同比减少52.4%。

尽管销售持续承压，旭辉在保交付和化债这两项任务上取得了有效进展。

在保交付方面，2024年至今，旭辉累计交付新房3.5万套，自2022年来已交付新房超24.5万套。同时，作为保交付的重要保障，旭辉也积极争取“白名单”项目融资，截至8月30日，全国已有72个项目入围房地产项目“白名单”，其中45个项目已通过融资置换、展期降息等方式改善项目现金流；另有5个项目获取新增融资额度批复6.1亿元。

在境内债方面，旭辉完成了5支境内债券展期三年，年内已无境内债到期；2023年以来合计境内展期约141亿元。其中，2023年完成4笔境内债券展期，合计展期金额约71.8亿元；2024年至今公司已完成5笔境内债，合计金额69.48亿元。

在境外债务重组方面，4月底时，旭辉的境外债务全面提案获得债券持有人小组的原则性同意；5月下旬，与境外银团协调委员会的磋商取得进一步进展，双方已同意向下一阶段推进，而组成协调委员会的贷款银行合共持有旭辉适用债务项下的境外贷款融资本金额约59%。

此外，通过债务偿还等举措，旭辉将有息负债压降至886亿元，较2023年6月末减少136.6亿元，同比降幅超13%。截至报告期末，旭辉总资产为2828亿元，净资产572亿元；在土地储备方面，旭辉总未售货值约2760亿元，另在北京、上海等核心城市价值约460亿元的持有物业资产。

不过，无论是交付抑或债务重组，销售改善带来的经营方面的好转，对于房企和行业来说才是更加决定性的。今年以来，为了实现房地产市场的稳定发展，监管层持续释放利好政策， “517新政”后，居民信贷政策迎来利好，首付比例低至15%、取消房贷利率下限，四大一线城市相继调整限购和信贷政策。

在购房限制性政策持续松绑的同时，监管层还通过房地产融资协调机制和白名单制度确保项目交付，提振购房者的信心，并支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

“在一系列政策的推动下，重点城市出现止跌企稳的信号。目前市场仍处于存量需求释放周期，加之当前供应和成交基本降至阶段性低位，后期大概率延续企稳态势。”旭辉管理层认为。

展望下半年，旭辉管理层预计，中央层面将出台更多去库存和稳市场的政策，地方政府也将持续加码，从供给和需求两侧共同发力以稳定市场。该等政策的提振作用将继续发酵，推动成交量稳步回升。核心一二线城市的新房成交有望企稳，二手房成交份额也将继续扩大。核心一二线城市成交的企稳将带动全国商品房销售降幅进一步收窄。

“然而，受行业下行、销售和融资不振带来的现金流压力等因素影响，房地产开发投资仍将维持在低位，并处于筑底阶段。”旭辉管理层表示。

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郑娜